Acheter un appartement à Montréal : l’offre d’achat (partie 2)

Si vous avez lu la première partie de mon guide d’achat immobilier à Montréal, c’est que vous êtes enfin prêt à visiter des appartements et faire une offre d’achat !

En revanche, si vous êtes encore en train d’essayer de comprendre la différence entre divise et indivise et que vous ne savez pas par où commencer votre processus de recherche, je vous invite à lire le premier article de cette série, dans lequel je décrypte les premières étapes.

Aujourd’hui, je vais vous présenter le processus qui s’étend de la visite d’un bien immobilier à l’acceptation de l’offre d’achat et les différents cas de figure possibles.

Dans cet article, vous trouverez :

1. Mes conseils sur les visites et les questions à poser aux propriétaires
2. Les infos à prendre en compte pour proposer le bon prix au moment de l’offre
3. Les cas de figures possibles après avoir déposé votre offre

Visiter différents biens immobiliers

Que vous ayez choisi ou non de vous faire accompagner par un courtier immobilier, vous allez devoir passer par l’étape obligatoire des visites. 

Entre le moment où on s’est lancé dans le projet d’achat d’un appartement à Montréal et la signature chez le notaire, il s’est passé 1 an. On a fait des pauses pendant ces 12 mois, rassurez-vous, mais j’ai quand même visité une bonne trentaine d’appartements à Montréal et fait plusieurs offres d’achat. Voici donc quelques conseils que j’aurais aimé avoir avant.

Être disponible pour les visites

En général, des créneaux de visite sont spécifiés directement dans l’annonce. Si c’est le cas, il suffit d’appeler pour prendre rendez-vous (ou demander à votre courtier de le faire pour vous).

Comme je le disais dans mon premier article, le marché immobilier à Montréal est en ébullition. Il faut donc être particulièrement réactif ! Souvent, différents créneaux de visite sont proposés sur plusieurs jours et une date limite de remise des offres d’achat est également donnée. Cela signifie que si vous êtes intéressé par le bien, il faudra rédiger une offre d’achat au plus vite.

Je vous conseille de prendre un 10 minutes chaque matin pour éplucher les nouvelles annonces immobilières et prendre des rendez-vous, si certains biens vous plaisent. Vous vous rendrez compte que, parfois, lorsqu’une offre est postée, les visites commencent dès le lendemain. Plus vous serez disponible pour aller visiter, plus vous multiplierez vos chances de succès.

Les questions à poser au propriétaire

Visiter un appartement avant de faire une offre d’achat, c’est bien. Mais il faut se préparer un peu afin d’être sûr de ne rien manquer pendant la visite. Et oui, faire une contre visite pour confirmer un coup de coeur peut être difficile à mettre en place. Je ne dis pas que c’Est impossible, mais il se peut que vous ayez à déposer une offre d’achat directement en sortant de la première visite.

Il y a donc certaines questions à poser au vendeur pour être sûr d’avoir toutes les clés en main avant de prendre une décision.

Avez-vous complété la déclaration du vendeur ?

Si vous ne l’avez pas eu au moment de la visite, il est impératif de demander ce document. 

Ce papier est, en gros, le CV de la maison. Il reprend toutes les caractéristiques de la maison, les éventuels travaux qui ont été faits, les dégâts et réparations qu’il y a pu avoir. 

La déclaration du vendeur est très précieuse, tant pour le vendeur que pour l’acheteur, car elle protège les 2 parties en cas de problèmes post vente.

Quels sont les coûts mensuels et annuels ?

Ce point est très important pour vous aider à calculer le montant que vous êtes prêts à investir. J’en parle en détail un peu plus bas dans l’article.

Quels sont les biens inclus ou exclus dans la vente ?

Parfois, vous pouvez racheter les gros électroménagers ou certains meubles. Ce sont des coûts que vous aviez peut-être anticipés et que vous n’aurez pas à débourser. N’oubliez donc pas de vous renseigner !

Quel est le montant du fonds de prévoyance ?

Parfois, les copropriétaires d’un immeuble constituent un fonds de prévoyance en mettant de côté chaque mois un certain montant. Cette somme d’argent permet de faire face à d’éventuels travaux dans la copropriété, comme la réfection du toit par exemple.

C’est donc toujours intéressant de savoir si un fonds de prévoyance existe et à combien il s’élève. En effet, si des travaux sont à prévoir dans la bâtisse, ils peuvent avoir déjà été financés grâce au fonds de prévoyance.

Comment est le voisinage ?

Ça peut paraître bizarre, mais c’est toujours intéressant de savoir qui sont les gens qui vivent autour de vous. Les voisins ont-ils des jeunes enfants ? Ou au contraire, est-ce qu’il s’agit surtout de personnes âgées ? En fonction de vos attentes, cela pourrait vous aider à faire un choix.

Par exemple, lorsque nous étions en location, notre voisin du dessous était DJ professionnel et passait ses soirées à mettre de la musique. On a vécu un enfer pendant plusieurs mois à cause de ça. En conséquence, notre critère numéro 1 au moment d’acheter notre appartement était d’avoir des voisins assez calmes. Quand on nous a dit que les voisins étaient une famille, on s’est dit qu’il y avait peu de risque qu’il y ait de la musique à fond à 23h tous les soirs.

Quelle est la date d’occupation ?

Souvent, à Montréal, le délai entre la visite et la date d’occupation est très rapide ! On peut visiter un bien et emménager à peine un mois après ! C’est donc toujours bon à savoir au moment de signer.

Je vous invite à lire cet article de Du Proprio qui approfondit la liste des questions à poser, si vous voulez encore plus approfondir cette première étape.

Faire une offre d’achat en proposant le bon prix 

Ça y est, vous avez eu un coup de coeur, vous êtes prêts à faire une offre d’achat. Avant de foncer tête baissée, laissez-moi faire un petit point sur le marché.

Le système des surenchères

Comme le marché est très actif à Montréal et qu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, un système de surenchères s’est progressivement mis en place depuis quelque temps.

Cela veut dire que c’est aux acheteurs de proposer le prix qu’ils considèrent comme étant le meilleur. Bien évidemment, pour multiplier vos chances, il faut proposer un tarif plus élevé que celui demandé par le vendeur.

Tout dépend de vos critères bien évidemment. Si vous cherchez un bien sur lequel il n’y a pas vraiment de demande, vous pourriez négocier à la baisse. Mais dans la majorité des cas, la négociation est impossible.

Ma propre expérience des surenchères

Quand on était en pleine recherche de notre appartement, nous avons eu un coup de cœur pour un appartement situé à Verdun mis en vente à 440 000$ (environ 290 000€). Quand on a visité l’appartement (avant que le COVID pointe le bout de son nez), une bonne dizaine d’autres couples le visitaient en même temps que nous. 

On se doutait bien qu’il y aurait de la concurrence, mais nous avons quand même fait une première offre à 465 000$, soit 25K au dessus du prix demandé. Une heure avant la limite du dépôt des offres, notre courtier nous a appelés pour nous informer qu’il y avait 40 offres qui avaient été déposées ! Nous avons donc décidé de bonifier notre offre à 485K.

Au final, on a appris le lendemain qu’il y avait eu 56 offres et que l’appartement était parti pour 560 000$ (370 000 €) et sans inspection. Il y a donc eu une surenchère de 120 000$ ! 

Pas de panique, ce n’est pas pour tous les appartements qu’il y a une concurrence aussi intense. En moyenne, il y a toujours eu au moins 5 offres déposées en même temps que nous. Et nous avons essuyé 3 refus avant de voir notre offre acceptée. Il faut donc s’armer de patience et persévérance !

Au final, nous n’avons pas eu de regret pour l’appartement de Verdun, car il ne valait pas, selon nous, 560 000$.

Les frais à prendre en considération

Faire une surenchère en proposant votre budget maximum pour maximiser vos chances peut être une solution, mais il ne faut pas oublier de prendre certains frais en considération avant de se lancer.

La taxe de mutation

La taxe de mutation, que l’on connaît plus sous le nom de taxe de bienvenue, est une taxe québécoise à payer à la ville quelques mois après l’emménagement. On ne la paye qu’une seule fois.

Cette taxe est calculée selon la valeur d’achat de votre bien. Par exemple, si je me réfère au tableau fourni par la ville de Montréal pour 2021, la taxe de mutation pour un appartement d’une valeur de 300K représente 1.5% du montant, soit 4500$.

À noter que ces pourcentages varient d’une ville à une autre.

Les taxes scolaires et municipales

Au Québec, deux taxes sont à payer chaque année. Les taxes scolaires et municipales sont basées sur la localisation de la résidence et la valeur de l’immeuble et du terrain.

La taxe municipale sert à payer différents services comme le traitement des eaux usées par exemple. La taxe scolaire, comme son nom l’indique, permet de financer l’entretien des écoles ou du transport scolaire.

Souvent, un tarif mensuel est spécifié dans l’annonce sur Centris, mais sachez que le paiement des taxes peut se faire annuellement ou bi-annuellement, selon vos possibilités

Leurs montants varient vraiment en fonction de la localisation. N’oubliez pas qu’elles sont à partager entre les copropriétaires pour un bien indivise. En revanche, elles sont uniques pour un bien divise.

Les frais communs

Dans certaines copropriétés, des frais communs sont à payer chaque mois. C’est souvent le cas des copropriétés gérées par un syndic ou dans les grandes tours qui proposent différents services comme une salle de gym, une piscine ou une terrasse commune sur le toit.

Le coût de l’eau et de l’électricité

Et oui, chaque mois, il vous faudra payer l’électricité et l’eau. Au Québec, c’est chez Hydro Québec que tout se passe. 

Pour connaître le montant à payer chaque mois, vous pouvez bien évidemment demander directement aux propriétaires actuels, mais vous pouvez aussi utiliser l’outil d’estimation fourni par Hydro Québec. Il suffit de rentrer l’adresse du logement pour connaitre le coût moyen annuel.

Les frais d’inspection

Lorsque votre offre d’achat aura été acceptée, il est fort probable que vous fassiez une inspection de l’immeuble. Cette inspection est faite par un professionnel du bâtiment et permet de s’assurer que le bâtiment est en bon état et qu’il n’y a pas de coûts cachés à prévoir.

Tout dépend de l’entreprise à laquelle vous faites appel, mais en général, cela peut aller de 400 à 1000$.

Les frais de notaire

Comme dans tout achat immobilier, il faudra passer devant le notaire lors de la signature de l’acte de vente. Et là, j’ai une bonne nouvelle pour vous !

Alors que le montant des frais de notaire représente environ 7 à 8% du prix de vente en France, il s’agit d’un tarif fixe au Québec.

Et celui-ci est beaucoup plus raisonnable. On parle en moyenne d’un montant compris entre  1000$ et 2000$

Remettre votre offre d’achat aux vendeurs

Vous avez réussi à fixer un prix pour votre offre d’achat, bravo ! Il est donc temps d’envoyer celle-ci aux vendeurs pour qu’ils l’étudient. 

En plus de l’offre d’achat et d’une copie de vos papiers d’identification, voilà un rappel des choses à stipuler dans votre offre.

La lettre de pré-autorisation bancaire>

Cette lettre est un peu votre sésame car elle permet prouver votre solvabilité aux vendeurs. La lettre de pré-autorisation bancaire est très facile à obtenir auprès de votre banque ou d’un courtier hypothécaire. Néanmoins, je vous recommande de la demander dès que vous vous lancez dans la recherche d’un appartement et d’en avoir une copie prête pour joindre avec chaque offre d’achat que vous ferez.

Cette lettre permet de montrer que vous avez déjà un accord de principe de votre banque pour votre financement. En effet, sur cette lettre, le montant maximal que votre banque est prête à vous prêter est indiqué. Elle certifie donc votre capacité à acheter.

Par exemple, si votre capacité d’emprunt est de 300 000$, mais que vous faites une offre à 280 000$, cela va rassurer les vendeurs, car votre prêt devrait être accepté très facilement.

Les conditions à discuter avec le propriétaire

Au moment de rédiger votre offre d’achat, il y a certains points à inclure. J’en ai déjà mentionnés certains dans la partie sur les questions à poser au propriétaire, mais là, il est vraiment important de les noter noir sur blanc dans l’offre d’achat

• Le prix de vente et le prix que vous proposez
• Le montant de la mise de fonds (vous pouvez joindre une copie de relevé de banque pour prouver que vous avez bien les fonds disponibles).
• La date d’occupation des lieux (définie par les vendeurs)
• La date de signature chez le notaire (en général, elle a lieu quelques jours avant la date d’occupation).
• L’acompte (s’il y en a un)
• Les inclusions et/ou les exclusions (les électros, certains meubles, la climatisation…)
• Les différentes conditions pour valider l’offre
  • Le financement : vous vous engagez à faire une demande de prêt hypothécaire.
  • L’inspection : pour s’assurer qu’il n’y a pas de vices cachés.
  • La vente de votre logement actuel : si vous avez besoin des fonds pour compléter l’offre.
  • Toute autre condition que vous jugez nécessaire : souvent, c’est la lecture de la déclaration de copropriété, si celle-ci n’a pas été fournie avant.

Deux résultats possibles

Une fois que votre offre d’achat a été soumise au vendeur, plusieurs cas de figure peuvent se produire.

Votre offre d’achat est refusée

Votre offre d’achat a été refusée, j’en suis désolée ! C’est un coup dur, je le sais (j’ai vécu ça 3 fois). Prenez le temps de faire le deuil de cet appartement ce soir et remettez-vous en piste dès demain. C’est la meilleure manière pour rebondir !

Sachez aussi que vous pourriez être mis sur liste d’attente. Par exemple, si votre offre d’achat arrive en 2nde position, le vendeur pourrait vous mettre en attente. Si les 1ers acheteurs se voient refuser leur prêt ou se rétractent suite à l’inspection, votre offre d’achat sera automatiquement acceptée au montant auquel vous avez fait l’offre.

Votre offre d’achat acceptée : place à l’inspection

Félicitations, votre offre d’achat a été acceptée ! Maintenant, il vous reste un peu de travail avant de vous réjouir complètement.

La première étape est de prendre rendez-vous pour l’inspection de l’immeuble. En général, vous avez un délai de 7 jours à compter de l’acceptation écrite de l’offre d’achat pour réaliser l’inspection.

Je vous recommande fortement de ne pas passer cette étape là. En effet, l’inspection pourrait montrer des vices et potentiellement mettre en évidence des travaux à faire que vous n’aviez pas pris en compte au moment de de votre offre d’achat.

Dans ces cas-là, vous pouvez soit essayer de négocier le prix de vente ou tout simplement vous rétracter.

Notez aussi que dans certains cas (rarement à Montréal ces temps-ci), une contre-offre pourrait être faite par le vendeur si votre dossier a plu, mais que le montant proposé était insuffisant.

Une fois que l’inspection est validée, il ne vous reste plus qu’une chose à faire : valider le financement auprès des banques. On en parle dans la 3ème partie de ce guide d’achat immobilier à Montréal.