Acheter un appartement à Montréal : le guide complet (partie 1)

Cet article est le premier d’une série de 3 articles sur l’achat d’un appartement à Montréal.
Il a été mis à jour en Octobre 2024.

Dans cet article, vous trouverez :

1. Les pré-requis pour acheter un appartement à Montréal (ou au Québec)
2. Les moyens à votre dispositions pour trouver l’appartement de vos rêves
3. Les différents types de logements
4. Le statut : divise ou indivise ?
5. La nécessité (ou non) de faire appel à un courtier immobilier

Si vous avez lu mon article sur mon bilan de vie au Canada, vous avez vu que j’ai franchi une grande étape en 2020 : j’ai acheté un appartement à Montréal avec mon conjoint ! C’est un projet auquel nous pensions depuis de nombreux mois. Nous avons longuement hésité, ne sachant pas si c’était la meilleure des solutions nous concernant, comme nous pensons rentrer en France d’ici quelques années. Mais le coût exorbitant des loyers montréalais a fait pencher la balance vers l’achat.

Nous avons donc commencé à nous renseigner sur le processus d’achat au Québec et nous avons découvert un système bien plus complexe qu’en France ! 

Pendant toute cette épopée, il m’a manqué des témoignages de gens ayant vécu la même chose que nous : acheter un bien immobilier au Québec en tant que français ou résident temporaire. 

J’ai donc voulu partager mon expérience avec tous ceux qui s’apprêtent à se lancer dans l’aventure. Ou tout simplement avec les gens avides de savoir comment ça se passe au Québec !

Achat d’un appartement à Montréal : les prérequis

Avant de vous lancer dans ce beau projet, il y a certains indispensables à connaitre !

Le permis de travail pour devenir propriétaire en tant qu’étranger

Au moment de nous lancer dans l’aventure de l’achat immobilier au Québec, mon conjoint était résident permanent et moi résidente temporaire. Nous étions conjoints de fait depuis plusieurs mois (1 an de vie commune au minimum). Nous sommes depuis devenus citoyens.

Le statut de résident temporaire n’empêche en rien l’achat d’un appartement au Canada. En revanche, il peut complexifier un peu le processus. Pourquoi ? Car les institutions bancaires ne sont pas tout le temps habituées à cette situation. Mais comme tous les acheteurs, vous devez posséder au minimum 5% de mise de fonds (ou 20% selon le statut du bien) et un emploi permanent (CDI) à temps plein.

La mise de fonds 

Selon le type de logement que vous achetez (divise ou indivise, j’en parle un peu plus tard), la mise de fonds minimum peut varier de 5% à 20%. Donc si vous faites le calcul, ça peut monter très vite !

En tant que français, il est fort probable que votre apport soit encore en France (comme c’était le cas pour nous). Pour le rapatrier, plusieurs options s’offrent à vous. Notez que l’argent doit aussi être sur le territoire canadien au moins 30 jours avant la signature chez le notaire.

Faire venir votre mise de fonds via un transfert de banque à banque

Vous pouvez faire un transfert via votre banque. En général, les tarifs proposés par celles-ci sont très élevés. Hormis la BNP (France) et Scotia (Canada) qui sont censées avoir un partenariat qui supprime les frais bancaires lors d’un virement international, vous trouverez rarement votre compte.

Faire appel à une compagnie spécialisée en virements internationaux

Vous pouvez faire appel à des entreprises spécialisées comme Wise. Certes, le virement n’est pas gratuit, mais les coûts sont bien plus raisonnables. Sur leur site, ils estiment que le transfert peut être effectué en quelques jours seulement, mais ça ne prend pas en compte les contraintes de votre banque.

En effet, si le virement que vous devez faire dépasse un certain montant, votre banque doit donner une autorisation particulière, qui peut être un peu plus longue à obtenir.

Nous avons fait appel à Wise (qui s’appelait à l’époque TransferWise) pour faire rapatrier notre mise de fonds au Canada. Entre le lancement du processus sur le site, l’obtention des autorisations auprès de nos banques et la réception des fonds sur notre compte canadien, il s’est passé 1 semaine environ.

Pensez donc à anticiper ! Mon conseil ici serait de faire rapatrier vos fonds au Canada dès que vous êtes sûrs de votre projet d’achat immobilier, avant même d’avoir trouvé le bien en question ! De cette manière, vous serez prêts à réagir lorsque vous aurez votre coup de cœur (et vous allez voir à quel point c’est important d’être réactif !).

Les moyens de recherche d’un appartement à acheter à Montréal

La recherche d’un appartement à acheter à Montréal est assez complexe. On est sur un marché qui est toujours assez pro-vendeur, même en 2024 (c’est-à-dire qu’il y a beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs).

Les biens avec de grandes qualités mis en vente partent donc en l’espace de quelques jours, souvent en surenchères (oui, vous avez bien lu). Il faut donc être particulièrement réactif et savoir regarder au bon endroit.

Pendant notre recherche, nous avons essayé avec et sans courtier immobilier, nous avons commis des erreurs pour, au final, trouver la perle rare. Voici donc quelques conseils basés sur notre expérience.

Au Québec, alors que les process et caractéristiques d’achat peuvent être compliqués, la recherche est, quant à elle, vraiment simple.

Tous les biens immobiliers qui sont vendus via un courtier immobilier (c’est-à-dire via une agence immobilière) sont mis en vente sur une plateforme qui s’appelle Centris. Mais il y a également des sites de particuliers à particuliers. 

Laissez-moi faire un point sur ça avant de continuer.

Centris : la référence pour l’achat d’un appartement à Montréal

Comme je vous le disais, Centris est la plateforme où tous les biens immobiliers représentés par un courtier sont référencés. Contrairement à la France où il faut regarder les différents sites d’agences immobilières, un seul site référence tous les biens à vendre au Québec.

Cette plateforme est en libre accès pour tous, directement en ligne. C’est LA référence dans le milieu. Que vous ayez choisi de vous faire accompagner par un courtier ou non, vous pouvez acheter via Centris. En revanche, tous les biens vendeurs sur Centris sont représentés par un courtier.

Chez Centris, le prix affiché est le prix à débourser en tant qu’acheteur. Le montant de la commission du courtier est déjà intégré à ce prix. C’est donc le vendeur qui récupérera moins que ce que vous aurez déboursé. Pour info, cette commission représente de 4% à 7% du prix total.

Ce qu’il est intéressant de noter, c’est que ce montant est divisé entre les 2 courtiers (vendeur et acheteur) au moment de la signature. Si vous n’avez pas de courtier acheteur, c’est donc le courtier vendeur qui empoche la totalité ! Cette situation peut être bénéfique pour vous si vous n’avez pas de courtier.

En effet, ça nous est arrivé plusieurs fois. Lorsque l’on se présentait à la visite sans courtier acheteur, le courtier vendeur nous a, à chaque fois, fait comprendre qu’il pouvait faire passer notre dossier en priorité si nous étions intéressés !

Et ça prend tout son sens quand on fait le calcul. Par exemple, pour un appartement à 300 000$, la commission représente 12 000$ à 21 000$ (!). Ne pas avoir à partager cette somme peut offrir une belle fin de mois au courtier vendeur.

On nous a dit que tous les dossiers sont présentés de manière équitable aux vendeurs, mais ce n’est pas forcément toujours le cas…

Bref, si vous cherchez un appartement ou une maison à acheter au Québec, Centris est votre référence, à vérifier tous les jours. 

Du Proprio : le site pour les particuliers

Ce site est spécialisé dans la vente et l’achat de biens immobiliers entre particuliers. Au départ, je n’étais pas convaincue par ces types de plateformes, persuadée qu’il fallait être accompagné, encore plus dans le cas d’un premier achat. 

Mais au final, on s’est aperçu que le courtier ne sert pas à grand-chose (voir mon point plus bas) et c’est finalement sur Du Proprio que l’on a acheté notre appartement !

Effectivement, la transaction se fait entre particuliers, mais une équipe de professionnels est là en support en cas de problème. Tous les templates de contrats sont déjà rédigés et fournis par Du Proprio et une équipe de courtiers, notaires ou juristes est à notre disposition si on fait face à un cas particulier, ou si l’on a des questions.

À noter que si vous êtes accompagné par un courtier, mais que vous repérez un bien sur Du Proprio, vous pouvez tout à fait faire une offre d’achat avec votre courtier (sauf refus du vendeur). 

En revanche, ce sera à vous de payer de votre poche la commission de votre courtier. Dans notre cas, notre courtier nous proposait un forfait à 2%, ce qui représentait plus de 10 000 dollars !

Donc autant vous dire que l’on a préféré continuer sans courtier 😉

Kijiji : le Bon Coin Canadien

Au Canada, le Bon Coin ça n’existe pas (à mon grand désespoir !). Son équivalent, bien moins qualitatif, si vous voulez mon avis, s’appelle Kijiji.

Bien évidemment, des biens immobiliers sont mis en vente sur ce site également. J’ai regardé un peu sur le site au début de nos recherches, mais j’ai rapidement abandonné.

Déjà, parce qu’on trouve beaucoup de doublons de Centris : les agences immobilières postent aussi sur Kijiji leurs biens à vendre. Mais surtout parce que les vendeurs des autres annonces ne paraissaient pas très sérieux.

J’ai donc préféré ne pas prendre de risque et j’ai laissé tomber ce canal de recherche rapidement. Bien évidemment, libre à vous de regarder si vous êtes du genre à faire confiance 🙂

Les types de logements à acheter au Québec

Autre aspect sur lequel il me paraissait important de faire un point : les types de logements au Québec. En effet, vous allez vite vous rendre compte que sur les sites d’annonces, vous pouvez filtrer par type de logement et ce n’est pas toujours évident. Les appellations ne sont pas les mêmes qu’en France !

Voilà un rapide point sur les principaux types de logements au Québec.

Les condos

Ce qu’on trouve le plus à Montréal, ce sont les logements en copropriété, plus souvent appelés condo (la diminution de “condominium”). C’est tout simplement un appartement dont vous êtes propriétaire, situé dans un immeuble que vous partagez avec d’autres personnes, les copropriétaires.

Ce sont souvent des copropriétés divises (voir mon point sur la différence avec une copropriété indivise juste en dessous).

Les appartements

En général, l’appellation « appartement » est plus souvent utilisée lorsque vous cherchez à louer. Si vous achetez, on dit plutôt condo. Mais on peut aussi utiliser le terme “Appartement” pour parler des copropriétés indivises !

Bref, il n’est pas très grave de ne pas cerner la différence entre les appartements et les condos. Gardez en tête que les 2 représentent l’appartement tel qu’on le définit en France. Mais il peut y avoir des subtilités sur les droits du propriétaires par la suite. Mais je vous explique tout dans la section qui suit !

La maison individuelle ou jumelée

Là, rien de bien compliqué, l’appellation est assez explicite ! 

Une maison individuelle est une maison qui se trouve seule sur son terrain. À l’opposé, une maison jumelée est divisée en 2 et se partage un même terrain.

La maison en rangée

Enfin, autre terme que vous pourriez croiser au détour de vos recherches : la maison en rangée. C’est comme une maison jumelée, sauf que celle-ci est divisée en plus que 2 habitations.

On trouve beaucoup de maisons en rangées dans les quartiers résidentiels de Montréal.

Le plex (duplex, triplex)

En France, on utilise beaucoup la notion de duplex pour les appartements avec un étage. Au Québec, et surtout dans les grandes villes comme Montréal, on englobe le tout sous le terme de Plex.

Un plex, c’est un immeuble avec plusieurs logements. Pour 2 étages, on parle de duplex, pour 3 étages de triplex et vous l’aurez compris, on dit quadruplex dès qu’il y a 4 étages. 

Souvent, ce sont des investisseurs qui achètent des plex pour en faire plusieurs logements locatifs. Ou alors, un propriétaire qui va vivre dans l’un des logements et mettre les autres à louer.

Un plex est forcément plus cher à l’achat, mais les revenus locatifs peuvent permettre d’équilibrer la balance.

Le statut des copropriétés

C’est là que ça se complique un peu ! Au Québec, il existe 2 statuts pour les copropriétés et ça peut faire une grosse différence à la fin.

La copropriété divise

Les condos (dont on parlait avant) sont appelés copropriétés “divises”. Cela signifie que chaque logement est indépendant et possède son propre numéro de cadastre. 

C’est souvent le cas des appartements dans les tours d’immeuble. Cela signifie que vous faites l’achat d’une partie privative (votre appartement, votre stationnement…) et d’un pourcentage des parties communes, s’il y en a (les ascenseurs, les couloirs…).

Lorsque l’on achète une copropriété divise, une mise de fonds de 5% est nécessaire. Vous avez la possibilité de mettre votre logement en location si vous le souhaitez, vous êtes donc un peu plus “libre”. En revanche, comme vous êtes le seul propriétaire, les taxes municipales et scolaires sont un peu plus élevées. En effet, elles ne sont pas divisées entre plusieurs copropriétaires.

À noter qu’il y a souvent un syndicat de copropriété qui s’occupe de l’administration de l’immeuble, que vous pourriez avoir à rémunérer (compris dans les frais communs).

Le jour de la revente, vous pouvez vendre sans avoir à obtenir l’autorisation des autres propriétaires de votre immeuble.

La copropriété indivise

La copropriété indivise est une forme de propriété qu’on dit commune. Il n’y a qu’un seul numéro de cadastre.

L’appartement que j’ai acheté, par exemple, est un indivis. Cela signifie que je possède un pourcentage du bâtiment dans lequel je vis, équivalent à la surface de notre appartement.

En copropriété indivise, une mise de fonds de 20% est demandée par les banques. D’ailleurs, votre prêt bancaire doit se faire obligatoirement dans la même banque que celle de vos copropriétaires. Vous avez donc peu (voire pas) de choix pour les taux d’intérêt. En revanche, rassurez-vous, vous êtes les seuls propriétaires de votre emprunt ! Et n’êtes pas du tout responsable de celui de vos copropriétaires en cas de non-paiement.

Vous n’avez pas le droit de louer votre logement, pour des questions d’autorisations de la banque. C’est donc à prendre en considération si vous planifiez d’investir pour louer. En revanche, les taxes municipales et scolaires, tout comme les charges, sont divisées entre les copropriétaires. Le montant à payer est donc bien plus intéressant.

Au moment de l’achat, il est fort probable que vous ayez à signer une convention d’indivision qui liste tous les droits des différents propriétaires et établit les droits d’usage exclusifs (au toit par exemple). Cette convention fait office de syndicat de copropriété, en quelques sortes.

Être accompagné par un courtier immobilier, bonne ou mauvaise idée ?

Le courtier immobilier au Québec, c’est comme l’agent immobilier en France. Son rôle est de vous proposer des biens à visiter, vous accompagner lors des visites, vous épauler lors de la rédaction d’une offre d’achat et présenter votre dossier aux vendeurs par la suite.

Quand on s’est lancé dans notre projet d’achat d’un appartement à Montréal, nous avons choisi d’être accompagnés d’un courtier.

Deux courtiers immobiliers nous ont été conseillés. On a travaillé avec les 2 pendant plusieurs mois (l’un après l’autre). Mais nous n’avons pas été vraiment satisfaits par leurs services. Au final, nous avons acheté sur Du Proprio sans courtier.

Pourquoi je pense que ce n’est pas indispensable ?

Après avoir collaboré pendant plusieurs mois avec des courtiers immobiliers, je suis assez déçue des services qu’ils nous ont offerts.

Dans notre cas, le courtier s’est juste chargé de prendre les rendez-vous pour les visites et nous transférer les documents mis à disposition par les vendeurs. Bien sûr, ils sont censés être présents pour répondre à vos questions, mais j’ai trouvé que c’était souvent du blabla et je trouvais plus facilement les réponses à mes questions sur le net.

Contrairement à une croyance, les courtiers immobiliers ne sont pas au courant en avance des biens mis en vente. Ils les découvrent en même temps que tout le monde, quand celui-ci est ajouté sur Centris.

Vous pourriez faire appel à un courtier immobilier si…

…vous voulez gérer un minimum de choses, recevoir des alertes directement sur votre boites mails avec les biens pré-sélectionnés par le courtier selon vos critères, vous ne voulez pas avoir à prendre les rendez-vous, faites confiance et ne voulez pas gérer la paperasse des contrats.

Vous pourriez vous débrouiller seuls si…

…vous êtes du genre à tout organiser vous-mêmes, vous aimez chercher en ligne pour trouver votre appartement, vous vous documentez en ligne dès que vous avez des questions et que ça ne vous dérange pas de prendre les rendez-vous vous même.

Et maintenant ?

Maintenant que vous avez compris comment fonctionnait le marché immobilier Québécois et que vous savez comment commencer vos recherches, il est temps de se lancer !

La prochaine étape ? Commencer les visites et faire une offre d’achat ! Si vous souhaitez découvrir comment proposer le bon prix en prenant en compte les différents frais, savoir quels documents fournir avec votre offre d’achat et quelles questions poser aux propriétaires, vous pouvez dès maintenant lire la 2ème partie du guide sur l’offre d’achat !