Acheter un appartement à Montréal : le financement (partie 3)

3ème et dernier article de ma série sur l’achat d’un appartement à Montréal (ou au Québec). 

Dans la première partie, on a parlé de tous les pré requis nécessaires avant de se lancer dans l’aventure et dans la seconde partie, je vous ai expliqué tout ce qu’il se passait des visites à l’offre d’achat. N’hésitez pas à aller lire ces articles si vous les avez manqués !

Aujourd’hui, ça y est, votre offre d’achat a été acceptée (félicitations !). Il ne vous reste plus qu’à penser au financement, c’est-à-dire faire une demande de prêt auprès de votre banque. Et c’est là que ça peut devenir compliqué !

Mais pas de panique, je vais vous expliquer comment ça fonctionne au Québec et vous livrer quelques conseils basés sur ma propre expérience.

Dans cet article, vous trouverez :

1. Le fonctionnement du financement au Québec
2. Les différences selon l’achat d’un bien divise ou indivise
3. Mon avis sur les courtiers hypothécaires
4. Les étapes essentielles lors de la demande de financement
5. Mes conseils pour vous préparer à la signature chez le notaire

Comment fonctionne le financement au Québec ?

Quand vient le moment de lancer les démarches de votre financement, on est toujours un peu inquiet, car c’est une grosse étape !

Même si la finalité est la même qu’en France, il y a tout de même quelques différences au Québec.

L’échéance du prêt

La première étape est de choisir une durée d’amortissement. En général, elle est de 25 ans. Jusque là, ça reste très similaire avec le fonctionnement français. 

Mais ensuite, ça change un peu. En effet, il faut choisir une échéance de renouvellement du taux d’intérêt. Cette échéance vous donne la possibilité de renouveler votre prêt et renégocier votre taux d’intérêt. La majorité des financements se font sur une échéance de 5 ans, mais vous pouvez choisir plus ou moins. En revanche, le taux d’intérêt change un peu en fonction de votre choix

L’autre différence, c’est que lorsque cette échéance arrive, vous pouvez vendre votre bien sans frais, ce qui n’est pas le cas à un autre moment. 

Les pénalités en cas de revente avant l’échéance

Si vous vendez votre bien avant le terme de votre échéance, il faudra payer des pénalités, pour compenser les pertes que l’institution bancaire subit. 

Si vous avez choisi un taux fixe, deux méthodes de calculs sont possibles et la banque choisira celle qui est plus avantageuse pour elle

Soit elle utilisera la méthode du différentiel de taux d’intérêt (DTI). Il s’agit de la différence entre le taux d’intérêt de l’hypothèque, le taux d’intérêt fixe proposée par la banque au moment de la revente et la durée restante de l’hypothèque.

Soit le montant des pénalités sera équivalent à 3 mois d’intérêts.

Dans le meilleur des cas, on parle d’un montant de quelques milliers de dollars. Mais j’ai déjà lu des témoignages de personnes ayant dû payer plusieurs dizaines de milliers de dollars de pénalités.

En revanche, si vous avez choisi un taux variable, c’est toujours la méthode des 3 mois d’intérêts qui est choisie pour calculer le montant de la pénalité. C’est donc à vous de faire des simulations pour voir ce qui pourrait être le plus intéressant pour vous.

Divise ou indivise : les différences pour votre financement

Si vous avez bien saisi la différence entre une copropriété divise et indivise, vous vous doutez qu’il y a quelques détails à prendre en compte au moment de lancer votre demande de financement

Le prêt bancaire pour l’achat d’une copropriété indivise

Si votre bien est un indivise, il est fort probable que vous n’ayez pas le choix. 

Le prêt doit en effet se faire dans la même banque que celle des autres logements du même immeuble. Au Québec, mon courtier hypothécaire m’avait dit que 80% des prêts d’indivision étaient détenus par Desjardins, les 20% restants étant chez la BNC.

Il est donc fort probable que vous ayez affaire à l’une de ces 2 institutions bancaires. 

Le prêt bancaire pour l’achat d’une copropriété divise

En revanche, s’il s’agit d’une copropriété divise, vous avez beaucoup plus de choix ! 

Vous pouvez en effet vous renseigner auprès de différentes banques (Desjardins, Scotia, RBC, CIBC…) mais aussi auprès des agences multi-prêts.

C’est à vous de comparer les différentes formules et les conditions proposées par chacune des institutions. Et si vous n’y comprenez rien ou que vous n’êtes pas sûrs de vous, je vous invite fortement à vous faire accompagner d’un courtier hypothécaire, comme je vous en parle juste après.

Faire appel à un courtier hypothécaire : bonne ou mauvaise idée ?

Alors que je ne conseille pas de faire appel à un courtier immobilier, je vous recommande chaudement de vous faire accompagner par un courtier hypothécaire.

Son rôle est de faire l’intermédiaire entre vous et les différentes institutions financières. Autrement dit, il se charge de négocier pour vous et fait en sorte de vous obtenir le meilleur taux d’intérêt ! En plus, il est rémunéré directement par la banque, cela ne vous coûte rien !

Non seulement, le courtier hypothécaire vous fait gagner un temps fou, mais il peut aussi vous aider à sauver de l’argent ! Si vous tombez sur un bon courtier hypothécaire, il pourra aussi vous épauler tout au long du processus en vous donnant de précieux conseils.

J’ai eu la chance d’être mis en contact avec un excellent courtier hypothécaire. 

Malheureusement, nous n’avons pas eu l’opportunité d’aller au bout du processus, car le vendeur de notre appartement souhaitait que l’on fasse le financement avec son courtier hypothécaire. 

Mais si vous êtes à la recherche de quelqu’un de bienveillant, toujours disponible pour répondre à vos questions, je vous recommande chaudement de contacter Julien Chaumont. Nous avons eu un excellent contact et il nous a donné de très bons conseils, alors allez-y les yeux fermés !

Les étapes nécessaires pour votre demande de financement

Maintenant que vous avez bien compris les bases, on peut rentrer dans le vif du sujet. Comme chaque dossier étant différent, je ne rentre pas dans les détails, mais j’espère que ça éclairera votre lanterne !

Fournir les documents nécessaires

Et oui, qui dit demande de financement, dit paperasse ! En plus d’un entretien téléphonique avec la banque, au cours duquel vous devrez donner vos références : emploi, salaires, adresses, il faudra envoyer un certain nombre de documents. 

Bien évidemment, vos papiers d’identité sont en tête de liste ! Vous pourriez aussi avoir à fournir un justificatif d’emplois, ainsi qu’une preuve de mise de fonds (si elle est sur un autre compte par exemple).

La banque effectuera également une enquête de crédit pour s’assurer que vous êtes solvables. C’est très courant au Canada, c’est pour cette raison que je vous recommande de prendre une carte de crédit dès que vous en avez la possibilité pour commencer à bâtir votre historique.

Évaluation de l’immeuble par la banque

C’est une étape obligatoire. Pour être sûr que vous achetez au bon prix, un évaluateur est envoyé par la banque pour estimer votre futur bien. C’est un peu comme quand un agent immobilier estime le prix de votre maison avant de la mettre en vente.

En général, le prix fourni par l’évaluateur est le même que celui auquel vous avez acheté. Mais s’il y a une trop grande différence, la banque pourrait refuser de vous faire le prêt que vous demandez. En effet, le prêteur ne vous donnera que le montant estimé par l’évaluateur. 

Pour être honnête, je ne sais pas si ce genre de situation arrive souvent. Mais il faut être vigilant, surtout à Montréal et le système des surenchères. Gardez bien en tête que vous devez proposer un montant en accord avec le bien et évitez de “surpayer”.

Approbation du financement

Si toutes les conditions requises pour l’obtention de votre prêt sont réunies, vous obtenez l’approbation de votre financement. 

En général, vous pouvez obtenir cette approbation très rapidement, en une dizaine de jours seulement ! Ensuite, il ne reste qu’une étape avant de devenir propriétaire : la signature chez le notaire.

La signature chez le notaire

Le grand jour est arrivé, vous allez devenir propriétaires ! Je ne vais pas m’étaler trop longtemps sur cette dernière étape, car c’est la plus simple de toutes !

En effet, c’est le vendeur du bien que vous achetez qui se charge de gérer la majorité des échanges avec le notaire.

De votre côté, vous n’avez qu’à envoyer une copie de vos papiers d’identité (encore !) et la confirmation de l’approbation de votre financement.  Il faut également faire le virement de la mise de fonds au notaire, sur un compte en fidéicommis. Cela signifie simplement que le notaire garde l’argent sur son compte en attendant la signature de l’acte de vente

Le jour de la signature, vous recevrez différents documents. Le certificat de localisation, les comptes de taxes municipales et scolaires et l’ajustement nécessaire. Et bien sûr l’acte de vente que vous aurez à signer !

J’espère que ce guide sur l’achat d’un appartements à Montréal ou au Québec vous aidera ! N’hésitez pas à partager votre expérience dans les commentaires !